2026년 5월 10일부터 다주택자 양도세 중과가 부활합니다. 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택자는 30%p가 추가되어 최고 82.5%의 세율이 적용됩니다. 더 큰 문제는 장기보유특별공제가 완전히 박탈된다는 점입니다. 이번 포스팅에서는 양도세 중과 부활 전 마지막 절세 전략과 데드라인을 상세히 정리해 드리겠습니다.
양도세 중과 부활 시 세금 부담 변화
양도세 중과 부활로 다주택자의 세금 부담이 얼마나 달라지는지 확인해 보겠습니다.
| 구분 | 중과 전 (5월 9일까지) | 중과 후 (5월 10일~) |
|---|---|---|
| 2주택자 세율 | 기본 6~45% | 기본 +20%p (최고 72%) |
| 3주택자 세율 | 기본 6~45% | 기본 +30%p (최고 82.5%) |
| 장기보유특별공제 | 최대 30% | 0% (완전 박탈) |
| 10억 차익 시 실수령 | 약 5.5억~6억 | 약 1.7억~2억 |
15년을 보유했어도, 30년을 보유했어도 장기보유공제는 0원입니다. 5월 10일부터는 장기 보유에 대한 보상이 완전히 사라집니다.
데드라인과 경과 조치
양도세 중과 배제를 받으려면 단 하나의 데드라인을 지켜야 합니다.
핵심 데드라인: 2026년 5월 9일(금) 23:59
- 잔금 청산 완료 OR
- 소유권 이전 등기 접수 완료
이날을 단 하루라도 넘기면 중과세 폭탄을 직격으로 맞게 됩니다. "계약만 하면 되는 거 아닌가요?"라고 생각하시면 안 됩니다. 양도세는 잔금일 또는 등기일 중 빠른 날을 기준으로 판단합니다.
예외: 5월 9일까지 계약 시 경과 조치
5월 9일까지 계약금을 입금받고 정식 계약서를 작성한 경우, 잔금 기한이 유예됩니다.
- 강남·서초·송파·용산: 2026년 8월 9일까지 잔금 OK
- 서울 나머지 21개 구 + 경기 규제지역: 2026년 11월 9일까지 잔금 OK
조건: 5월 9일까지 계약금 실제 입금 완료 + 정식 계약서 작성 (가계약서 불인정)
다주택자 절세 전략: 부담부증여 vs 저가양도
"팔기는 아깝고, 세금은 못 내겠고" 이런 상황이라면 두 가지 전략을 검토해 보세요.
전략 1: 부담부증여
채무를 자녀에게 함께 넘기는 방식입니다. 예를 들어 시세 15억 아파트에 전세 8억, 담보대출 3억이 있다면:
- 일반 증여: 증여세 약 4.5억 + 취득세 약 2억 = 총 6.5억
- 부담부증여: 채무 11억 부분 양도세(중과 배제 적용) + 4억 증여세 약 6천만 원 = 총 1억 내외
주의: 자녀 대출 이자를 부모가 대신 갚으면 다시 증여세 부과됩니다. 5월 9일 이전에 완료해야 양도세 중과 배제 혜택을 받을 수 있습니다.
전략 2: 저가양도
시가의 30% 또는 3억 원 중 적은 금액까지는 증여세 없이 자녀에게 저가로 매도할 수 있습니다.
- 시가 10억 아파트를 7억에 매도: 차액 3억 원 → 증여세 0원
- 함정: 부모 양도세는 실제 거래가 아닌 시가(10억) 기준으로 계산
공통 리스크: 10년 이월과세
자녀가 10년 이내에 다시 팔면 부모의 취득가를 기준으로 양도세가 계산되어 세금이 크게 늘어납니다. 최소 10년 이상 장기 보유 계획이 있을 때만 실행하세요.
지금 당장 해야 할 체크리스트
2주택 이상 보유자 (강남·서초·송파·용산)
- 보유 주택 목록 작성 (취득일, 취득가, 현재 시세)
- 5월 9일까지 매도 가능 여부 판단
- 세무사 예약 (양도세 중과 시뮬레이션 의뢰)
- 매도 vs 부담부증여 vs 보유 시나리오별 세금 비교
비조정지역 다주택자
- 급할 필요 없음 (5월 10일 이후에도 기본세율 적용)
- 향후 조정지역 재지정 가능성 모니터링
매수 희망자
- 5월 이전 급매물 리스트 모니터링
- 매도자 데드라인 압박 활용한 가격 협상
핵심 정리
2026년 5월 10일부터 양도세 중과가 부활하면 다주택자는 최고 82.5% 세율과 장기보유공제 0%가 적용됩니다. 정부는 더 이상의 연장이 없다고 못 박았으니, 이번이 마지막 기회입니다.
- 데드라인: 2026년 5월 9일(금) 23:59까지 잔금 또는 등기 완료
- 2주택자 중과: 기본세율 +20%p (최고 72%)
- 3주택자 중과: 기본세율 +30%p (최고 82.5%)
- 장기보유공제: 5월 10일부터 완전 박탈 (0%)
- 절세 전략: 부담부증여, 저가양도 검토 (전문가 상담 필수)
"또 연장되겠지"라는 기대는 버리시고, 지금 바로 세무 전문가와 상담하여 최적의 전략을 수립하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
계약만 5월 9일 전에 하면 중과 배제되나요?
아니요, 양도세는 잔금일 또는 등기일 중 빠른 날 기준입니다. 5월 9일까지 계약금을 입금하고 정식 계약서를 작성하면 경과 조치(8월/11월)가 적용됩니다.
비조정지역 다주택자도 중과되나요?
아니요, 비조정지역은 5월 10일 이후에도 기본세율이 적용됩니다. 다만 향후 조정지역으로 재지정될 가능성은 모니터링하세요.
부담부증여와 저가양도 중 어떤 게 유리한가요?
상황에 따라 다릅니다. 부담부증여는 세금을 크게 줄일 수 있지만 조건이 까다롭고, 저가양도는 부모 양도세 절세 효과가 제한적입니다. 세무사 상담이 필수입니다.
장기보유공제가 완전히 사라지나요?
네, 5월 10일 이후 다주택자는 보유 기간과 관계없이 장기보유특별공제가 0%입니다. 15년, 30년 보유해도 공제받을 수 없습니다.
중과 유예가 다시 연장될 가능성은 없나요?
정부는 2026년 1월 국무회의에서 "연장 안 된다, 이건 이미 끝나기로 돼 있다"고 명확히 밝혔습니다. 추가 연장 가능성은 매우 낮습니다.