내 집 마련하면서 대출 이자 갚느라 고생하고 계신 분들, 그 이자도 연말정산에서 공제받을 수 있다는 사실 알고 계셨나요? "조건이 복잡해서 나는 해당 안 될 것 같아"라고 넘기셨던 분들, 오늘 장기주택저당차입금 소득공제 조건부터 상환방식별 한도, 실제 사례까지 한 번에 정리해 드릴게요!
목차
- 장기주택저당차입금 소득공제 기본 개념
- 2026년 기준 핵심 요건 4가지
- 상환기간·상환방식별 공제 한도
- 사례별 공제 가능 여부 판단
- 핵심 요약 및 자주 묻는 질문
1. 장기주택저당차입금 소득공제 기본 개념
쉽게 말하면 이렇습니다. 집 담보로 받은 장기 주택대출, 그 대출 이자를 성실히 갚았다면 일정 요건 충족 시 소득에서 빼주는 제도입니다.
공제 방식
환급금이 바로 늘어나는 구조는 아니지만, 과세표준이 줄어들어 결과적으로 세금이 줄어드는 방식입니다. 소득공제이므로 본인의 세율에 따라 절세 효과가 달라져요.
예시
- 이자상환액 1,000만원 공제 + 세율 24% = 약 240만원 세금 절감
- 이자상환액 500만원 공제 + 세율 15% = 약 75만원 세금 절감
체크포인트: 상환기간과 상환방식에 따라 연간 최대 2,000만원까지 공제받을 수 있습니다. 고정금리 + 비거치식 분할상환 조합이 한도가 가장 커요!
2. 2026년 기준 핵심 요건 4가지
장기주택저당차입금 소득공제를 받으려면 대상자, 주택, 대출, 주택 수 4가지 요건을 모두 충족해야 합니다.
① 대상자 요건
- 근로소득이 있는 거주자
- 과세기간 종료일(2025.12.31) 기준 무주택 또는 1주택 세대주
- 세대주가 공제를 안 받는 경우 일정 요건 충족 시 세대원도 가능
② 주택 요건
- 취득 당시 기준시가 6억원 이하
- 가격 공시 전 대출이면, 최초 공시가격 기준으로 판단
주의: 현재 시세가 내려갔어도 소용 없습니다. 판단 기준은 취득 당시 기준시가입니다. 취득 당시 6억 초과였다면 공제 불가예요.
③ 대출 요건
- 소유권 이전등기일 기준 3개월 이내 차입
- 금융기관 또는 주택도시기금 대출
- 상환기간 10년 이상 또는 15년 이상
④ 주택 수 요건
- 연말 기준 2주택 이상이면 공제 불가
- 중간에 2주택이었다가 연말에 1주택이면 가능
3. 상환기간·상환방식별 공제 한도
2024년 1월 1일 이후 지급한 이자부터 현재 한도가 그대로 유지되고 있습니다. 상환기간과 상환방식에 따라 공제 한도가 크게 달라져요.
연간 공제 한도표
| 상환기간 | 상환방식/금리조건 | 연간 한도 |
|---|---|---|
| 10년 이상 | 고정금리 또는 비거치식 분할상환 | 600만원 |
| 15년 이상 | 일반 대출 (변동금리, 거치식 포함) | 800만원 |
| 15년 이상 | 고정금리 또는 비거치식 분할상환 | 1,800만원 |
| 15년 이상 | 고정금리 + 비거치식 분할상환 | 2,000만원 |
꿀팁: 요즘 대출 구조 보시면 고정금리 + 원리금 분할상환으로 많이 가시는데, 이 경우 한도가 최대 2,000만원으로 가장 큽니다!
다른 주택 관련 공제와 합산 제한
아래 세 가지는 합산 한도가 적용됩니다.
- 장기주택저당차입금 이자상환액
- 주택임차차입금 원리금상환액
- 주택마련저축 공제
합쳐서 법정 한도를 넘으면 초과분은 공제되지 않습니다.
4. 사례별 공제 가능 여부 판단
실제 상담할 때 많이 나오는 케이스 위주로 정리해 보겠습니다.
사례 ① 2022년 집 구입, 기준시가 5.5억, 15년 고정금리 대출
- 주택 기준시가 6억 이하 → ✅
- 1주택 세대주 → ✅
- 15년 고정금리 → 한도 1,800만원
✅ 공제 가능
사례 ② 2024년 분양권 상태에서 대출, 2025년 준공 후 입주
- 무주택 세대주 상태에서 분양권 취득 → ✅
- 준공 후 저당권 설정 → ✅
- 기준시가 6억 이하 → ✅
✅ 공제 가능 (분양권이어도 요건 맞으면 인정)
사례 ③ 2026년 현재 2주택 보유
- 아무리 대출 구조가 좋아도 연말 기준 2주택 → ❌
❌ 공제 불가
사례 ④ 대환대출 진행
- 기존 대출 상환 목적으로 새 대출
- 상환기간·금리·거치조건 요건 유지 → ✅ 공제 유지 가능
- 구조 변경 → ❌ 공제 한도 축소 또는 제외 가능
주의: 대환할 때 상환방식이나 금리 조건이 바뀌면 공제 한도가 줄어들거나 제외될 수 있습니다. 대환 전 꼭 확인하세요!
사례 ⑤ 취득 당시 기준시가 6억 초과
- 현재 시세가 내려갔어도 판단 기준은 취득 당시
❌ 공제 불가
연말정산 제출 서류
- 장기주택저당차입금 이자상환증명서
- 주민등록등본
- 등기부등본 또는 주택가격 확인 자료
간소화 서비스에서 대부분 조회되지만, 안 뜨면 은행에서 직접 발급받으시면 됩니다.
5. 핵심 요약
장기주택저당차입금 소득공제 핵심 포인트를 정리했습니다.
| 항목 | 내용 | 비고 |
|---|---|---|
| 주택 요건 | 취득 당시 기준시가 6억 이하 | 현재 시세 무관 |
| 주택 수 | 연말 기준 1주택 이하 | 2주택 시 불가 |
| 최대 한도 | 연 2,000만원 | 15년+고정+비거치 |
| 대출 시점 | 소유권 이전 3개월 이내 | 초과 시 불가 |
6. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 기준시가 6억원은 언제 기준인가요?
A. 취득 당시 기준시가입니다. 현재 시세가 내려갔어도 취득 당시 6억을 초과했다면 공제받을 수 없어요.
Q2. 2주택인데 1채 팔면 공제받을 수 있나요?
A. 네, 연말(12월 31일) 기준 1주택이면 공제 가능합니다. 중간에 2주택이었다가 연말에 1주택이면 됩니다.
Q3. 분양권 상태에서 대출받아도 공제되나요?
A. 네, 분양권이어도 요건을 충족하면 공제 가능합니다. 준공 후 저당권 설정하고 기준시가 6억 이하면 됩니다.
Q4. 대환대출하면 공제가 끊기나요?
A. 기존 대출 조건(상환기간, 금리, 거치조건)이 유지되면 공제도 유지됩니다. 조건이 바뀌면 한도가 줄거나 제외될 수 있어요.
Q5. 세대주가 아니어도 공제받을 수 있나요?
A. 세대주가 이 공제를 받지 않는 경우, 일정 요건 충족 시 세대원도 가능합니다. 다만 기본적으로는 세대주 요건이 있어요.
마치며
장기주택저당차입금 소득공제는 주택담보대출 이자를 갚는 분들에게 큰 절세 혜택을 주는 항목입니다. 상환기간 15년 이상 + 고정금리 + 비거치식 분할상환 조합이면 연간 최대 2,000만원까지 공제받을 수 있어요.
다만 취득 당시 기준시가 6억원, 연말 기준 1주택, 소유권 이전 3개월 내 대출 등 조건이 까다로우니 본인 상황에 맞는지 꼭 확인하세요. 대환대출 시에도 조건 변경으로 공제가 줄어들 수 있으니 사전 체크가 중요합니다!